Statistiques immobilières : quelle lecture doit-on en faire?

Par Joanie Fontaine, économiste

Les statistiques immobilières donnent parfois l’impression d’être contradictoire. Pour s’y retrouver et savoir quoi en retenir, il faut bien observer ce qui est analysé.

La source de données Le choix des ventes analysées et de la méthodologie par une institution influence les conclusions qu’elle présente. Au Québec, nous avons deux principales sources de données : le système Centris © (MLS®) et le Registre foncier. Les statistiques basées sur le système Centris © ont l’avantage de comptabiliser plus rapidement les nouvelles ventes, car la transaction est considérée dès que l’offre d’achat est acceptée. Par contre, les transactions qui n’ont pas été effectuées par l’entremise d’un courtier sont absentes de cette base de données ce qui peut faire varier les résultats. Les ventes provenant du Registre foncier sont, pour leur part, enregistrées seulement lorsqu’elles sont notariées ce qui peut entraîner un décalage, mais l’ensemble des transactions sont inclus. Les institutions peuvent également apposer différents filtres afin d’exclure certaines ventes.

Le type de variable Selon la méthode utilisée pour calculer la progression des prix des propriétés, les résultats diffèrent. Les indices de prix sont généralement plus précis que les variations de prix médian ou moyen pour mesurer l’évolution des prix, mais ils requièrent des méthodologies complexes qui exigent un grand nombre de ventes. Par conséquent, ils sont souvent indisponibles pour les plus petites régions. Donc, pour les territoires exigus, l’analyse de l’évolution du prix médian ou moyen sera préférable. Habituellement, il vaut mieux se fier au prix médian qu’au prix moyen qui est moins sensible aux valeurs extrêmes. Cependant, quelques institutions présentent un prix moyen et éliminent les transactions de très grande valeur afin de résoudre cette faiblesse.

La délimitation du territoire Parfois les statistiques sur un plus vaste territoire vous donneront des résultats différents de ceux de votre région. Les ventes de l’ensemble du Québec ne représentent probablement pas votre secteur. Par conséquent, si vous voulez connaître les tendances qui s’appliquent à votre situation, il vaut mieux s’attarder à un territoire précis. Toutefois, si le secteur considéré est trop petit, les variations aléatoires influenceront les résultats. Dans ce cas, les valeurs calculées sur une plus longue période de temps réduiront ce problème en augmentant le nombre de transactions analysées. D’un autre côté, si vous voulez connaître les fluctuations à court terme, les statistiques sur un plus large territoire sauront mieux répondre à vos besoins. Le choix de l’intervalle de temps étudié influence les résultats et peut donner une impression de contradiction.

On ne peut pas dire qu’une statistique surpasse systématiquement une autre, il faut toujours garder l’œil ouvert pour bien comprendre ce qui est analysé.

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