Immobilier: mieux vaut trébucher avant le précipice


Publié le 13/10/2016 à 19:08(journal les Affaires)

Quand la construction va, tout va. S'il faut en croire l'adage, l'économie québécoise pourrait aller moins bien dans les prochains mois.

L'Association des professionnels de la construction et de l'habitation (APCHQ) estime que les nouvelles règles hypothécaires pourraient amener une chute des mises en chantier résidentielles de l'ordre de 18% au Québec en 2017. Ce n'est plus 37 000 unités qui seraient construites, mais 31 000.

Les économistes n'ont pas encore fait de calculs, mais ils sont unanimes à dire qu'avec un tel recul, le PIB de la province de Québec n'avancerait plus au rythme de 1,6%, comme le prévoyait le dernier budget du Québec.

L'incertitude est grande sur ce que fera le marché de l'immobilier dans les prochains mois depuis qu'Ottawa a annoncé ses nouvelles règles sur le financement hypothécaire. En résumé, les acheteurs qui ne sont pas en mesure de déposer une mise de fonds de 20% de la valeur de la propriété achetée font désormais face à des critères d'éligibilité au financement plus élevés. Leur capacité d'emprunt était jusqu'à maintenant calculée en fonction du taux d'intérêt qu'ils obtenaient dans une institution financière (en moyenne 2,45%). Elle le sera maintenant en fonction non pas de ce taux promotionnel, mais du taux de référence (4,64%). Concrètement, selon Multi-Prêts, cela veut dire qu'un acheteur qui pouvait acheter une maison de 350 000$ avec une mise de fonds de 5%, ne pourra plus maintenant acheter qu'une maison de 262 000$.

L'impact qu'auront les nouvelles règles sur les prix n'est pas clair. Des courtiers hypothécaires estiment que 25 à 30% des premiers acheteurs ne se qualifient plus (certains ont des chiffres plus élevés), ce qui fera en sorte qu'une bonne partie de la courbe de prix du marché immobilier pourrait être tirée vers le bas.

Sur les volumes de construction, l'APCHQ croit que 74 000 ménages locataires ne se qualifieront plus pour acheter une maison à un prix moyen de 270-280 000$, ce qui fera forcément baisser le nombre de mises en chantier.

Tous ne donnent cependant pas dans le pessimisme sombre. Économiste à la Banque Nationale, Marc Pinsonneault, juge que c'est une chose de perdre des acheteurs dans la cohorte des premiers acheteurs, mais qu'il faut aussi regarder le marché dans son ensemble. "Si 25% des premiers acheteurs ne se qualifient plus, ça représente environ 12,5% du marché global", explique-t-il, en précisant avoir une hypothèse plus faible encore comme scénario.

Dans ce contexte, monsieur Pinsonneault se dit surpris de la chute de mises en chantier qu'anticipe l'APCHQ. La prévision de la Banque Nationale pour 2017 n'a de son côté pas été réévaluée à la baisse.

Ottawa ne doit pas reculer

Plusieurs lobbys risquent de se manifester dans les prochaines semaines et demander à Ottawa de reculer sur les nouvelles mesures. Le ministre des finances, Bill Morneau, devrait s'en garder.

Il est impossible de prédire ce que feront les taux d'intérêt dans les prochaines années, et il est loin d'être établi que les banques centrales puissent être en mesure de les contrôler. Si, pour une raison ou une autre, de l'inflation venait à se présenter, les investisseurs pourraient très bien demander des rendements supérieurs sur l'argent prêté, ce qui mettrait dans le pétrin bien des emprunteurs.

L'avantage de la situation actuelle, c'est qu'Ottawa est au volant. Le gouvernement a toujours la possibilité de donner du lest aux critères d'éligibilité si les choses se gâtent trop. Il pourrait ainsi abaisser le critère du taux de référence (4,64%). Mais plus tard, et uniquement si le frein semble nocif.

Avec le marché au volant (plutôt que le gouvernement), il n'y aurait pas d'ajustement possible. Les plus haut taux d'intérêt toucheraient l'ensemble des acheteurs et feraient vraisemblablement chuter significativement les prix. Des prêts pourraient alors être supérieurs à la valeur de bien des propriétés, une importante récession se déclencher, et le fédéral être au bâton pour plusieurs milliards de dollars. C'est lui, en effet, qui assure en grande partie les prêts hypothécaires des acheteurs incapables de verser 20% de mise de fonds.

Il n'est jamais certain qu'un marché est en bulle. Ce n'est que lorsqu'elle éclate qu'on le constate. Lorsqu'une bulle éclate cependant, il est certain que les dommages seront importants.

Si l'on a à trébucher, mieux vaut que ce soit avant le précipice…

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