Place aux nouvelles règles hypothécaires

Vos finances

15 octobre 2016 |Gérard Bérubé | Finances personnelles | Chroniques

De nouvelles règles de financement hypothécaire entrent en vigueur lundi et devraient se traduire par une réduction de l’accès à la propriété. Difficile toutefois d’en mesurer l’effet réel, qui pourrait demeurer à la marge et atteindre l’objectif visant à calmer le jeu parmi les emprunteurs affichant les plus forts ratios d’endettement.

En dévoilant ses données sur le marché de la revente en septembre, l’Association canadienne de l’immeuble a évoqué vendredi un climat d’hésitation. « Les récentes modifications apportées par le ministre des Finances aux règlements régissant les prêts hypothécaires ont ajouté à l’incertitude des acheteurs et propriétaires vendeurs à l’égard du marché de l’habitation. Pour les acheteurs d’une première maison, une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires pour ceux qui ont besoin d’une assurance prêt hypothécaire les forcera à repenser la dépense qu’ils peuvent se permettre. » Les autres segments du marché du logement pourraient écoper. « Les acheteurs d’une première maison sont favorables à la vague de maisons qui changent de main, ce qui fait d’eux le pivot du marché de l’habitation », ajoute l’économiste en chef de l’ACI.

Jeudi, la firme de courtage Royal LePage revenait également sur ces nouvelles règles avec des propos encore plus feutrés. Il est rappelé qu’à compter du 17 octobre, l’amortissement brut et l’amortissement total de la dette des propriétaires ne devront pas dépasser 39 % et 44 % respectivement pour accéder à l’assurance hypothécaire. Les hypothèques assurées devront aussi passer un test de résistance rigoureux au taux d’intérêt applicable le plus élevé entre le taux hypothécaire de leur institution financière et le taux fixe conventionnel de cinq ans affiché par la Banque du Canada, présentement à 4,64 %. Soit un différentiel d’un peu plus de deux points de pourcentage par rapport au taux de cinq ans négocié. Les prêts à taux fixe de cinq ans ou plus en étaient jusqu’ici exclus. La nouvelle mesure s’étend désormais à tous les prêts assurés.

« Quoique cette nouvelle mesure soit importante, la majorité des grands prêteurs utilisent déjà des critères semblables lors de la souscription à une hypothèque depuis un bon moment. Ce qui était auparavant une disposition discrétionnaire fait aujourd’hui partie de la loi et devrait aider à prévenir l’endettement des ménages à long terme », a pris soin d’ajouter le courtier. Il faut noter que les propriétaires qui détiennent déjà une hypothèque assurée ou qui la renouvellent ne sont pas concernés par la mesure.

Construction neuve

Sur le marché de la construction neuve, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) a déjà brandi le spectre d’une chute de 18 % des mises en chantier et une baisse de 7 % des reventes de maisons l’an prochain. Les nouvelles règles devraient retrancher 74 000 ménages locataires québécois susceptibles de se qualifier pour l’achat d’une maison à un prix moyen de 270 000 $, a calculé l’APCHQ. Pour un prix d’achat plus faible, à 200 000 $, et en supposant une mise de fonds de 5 %, le versement mensuel répondant à la qualification selon la simulation de crise est augmenté de 26 %, a déjà calculé un courtier hypothécaire. L’impact est sensible.

L’objectif est simple : protéger l’acheteur trop endetté contre sa propre impulsion d’acheter trop gros, trop cher, resserrer la protection des portefeuilles de prêts hypothécaires assurés, éviter une secousse à la « subprime » advenant une hausse des taux d’intérêt, et répartir les risques liés aux prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Sans oublier la pression à la baisse sur les prix dans un marché soumis à des poches de surchauffe, sous le jeu d’une présence moindre d’acheteurs.

Cela survient dans un contexte où la Réserve fédérale américaine a déjà positionné son taux directeur sur une trajectoire ascendante, ce qui ne peut qu’influencer le loyer de l’argent sur le marché obligataire, qui sert de référence aux taux hypothécaires.

Ottawa n’en est pourtant pas à ses premières actions de resserrement. En début d’année, la mise de fonds minimale pour les nouveaux prêts hypothécaires assurés est passée de 5 % à 10 % pour la partie du prix d’une habitation qui dépasse 500 000 $. Cette intervention s’ajoutait à quatre rondes de changements depuis 2008 visant à resserrer l’admissibilité aux nouveaux prêts hypothécaires assurables. On peut penser à l’augmentation de la mise de fonds minimale de 0 à 5 %, à la diminution de la période d’amortissement maximale à 25 ans, par rapport à 40 ans précédemment, et à l’exclusion à l’admissibilité des prêts pour les maisons valant 1 million ou plus.

Quant au marché de l’immobilier, il ne s’en est pas porté mal pour autant.

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